2019年8月 3日 (土)

不動産鑑定業界探検終了

今週は、1日の木曜日から新勤務先に出社しました。
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パソコンがB5サイズだというので、なんとなく予感はしていたのですが、フリーアドレスで、かつ、ほぼ全員知らない人ばかりなので、自分の居場所を確保するのに大変戸惑いました。

同僚の半分くらいは帰国子女もしくは海外勤務帰りで私の語学能力の優位性はほぼありません。

今までは黙っていても海外の仕事は自分に回ってきましたが、何か同僚に抜きんでているものがないと、今後は難しそうです。

不動産鑑定士試験に合格してから、継続して勉強をしてきましたが、このままでは埋没しそうな気がしてきました。

何かを強制するという会社ではないのですが、皆自主的に何かに取り組んで自らを高めているような社風です。

初日から少し面食らってしまいましたが、採用してくれたということは、自分を見込んでくれたということなので、皆に負けないようさらに自分を高めていきたいと思います。

不動産鑑定士試験合格以来5年近くブログを更新してきましたが、不動産鑑定業界に関する情報提供としては、ほぼ役目を終えたと思いますので、今回をもってブログを休止したいと思います。

不動産鑑定士試験については、いろいろネガティブな情報もありますが、私のように40代で合格しても、数年かけて経験を積めば、一定の社会的地位のある会社に転職できることを今回証明できました。

不動産鑑定士資格は、鑑定業界内部よりも関連業界で高い評価が得られる資格です。ただし、鑑定しかできない鑑定士のニーズは、さほどないことに注意が必要です。

これまで多くの方のコメントや閲覧をいただいたおかげで、毎週更新を継続できましたので、ここに感謝申し上げます。

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不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

不動産鑑定士の仕事図鑑 (【先輩に聞いてみよう!】)

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: 中央経済社
  • 発売日: 2018/04/28
  • メディア: 単行本

2019年7月27日 (土)

有給休暇でシンガポール

今週は予定通り、有給休暇を取ってシンガポールに来ています。
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実際に来てみるまでは、シンガポールの魅力が何か全く分かりませんでしたが、来てみると、ハワイと同じような空気感が魅力だと分かりました。
ココナッツオイルの香りはしませんが、街に溢れる熱帯の植物の緑と白っぽい綺麗な建物のコントラストの美しさは、まるでハワイです。
また、食事が美味しく、街の人が皆笑顔で親切、初めてハワイに行った時に聞いた自分の住んでいるところをパラダイスと言ってしまうハワイのローカルの言葉を思い出しました。
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また、中国、マレーシア、インドネシア、インドに中東と様々な文化を体験できるのも魅力です。

来週からは、新しい職場での仕事が始まりますが、しっかり充電して頑張ります。

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2019年7月20日 (土)

不動産鑑定業界最終日

今週は、週明けから金曜日までしっかり勤務し、私の鑑定業界での業務が終了しました。
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最終日には、ぎりぎりになってしまった大型案件の評価書やフランスからの依頼の英文レポートも提出し、実務修習で提出した案件の山のような書類や海外営業の際に調査したマーケットの資料なども何時間もかけてシュレッダーし、自分のデスクや袖机も掃除して思い残すことなく業務を終えました。

今までお世話になった世界中の取引先や鑑定士の仲間にも挨拶させていただきましたが、多くがすぐに丁寧な返信をくれました。

たった4年と7か月でしたが、多くの人たちと出会い、関係を深められた最も密度の濃い時間でした。

8月からは、新しい会社で、不動産の取得やM&Aに関わる仕事を始めますが、これまで経験してきた用地仕入れ・開発・仲介・販売・契約管理、そして鑑定、海外と全ての能力を発揮して楽しい仕事にしたいと思います。

また、今週末からの12日間は有給休暇を取得できたので、念願だったシンガポールにLCCではなくフルサービスの飛行機で行きます。

ただ、その前に、先日の東北震災の復興調査の宿題がまだありますので、この週末でしっかり終えて気持ち良く行って来ます。

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D20 地球の歩き方 シンガポール 2019~2020

D20 地球の歩き方 シンガポール 2019~2020

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2018/12/20
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

2019年7月13日 (土)

不動産鑑定業界の将来

今週も最後の評価書の仕上げと引き継ぎだけであっという間に一週間が終わりました。
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今週は事務所の上司から食事に誘っていただき、私らしくタイ料理を楽しみました。

タイに出張すると、毎日と言っていいほど食べた懐かしいメニューがあり、店員さんもタイ人で、タイ気分を味わいました。

おそらく勤務中は最後の食事になるので、私なりに言いたいことを言ってしまいました。
私の修習同期の半数は、たった数年で他業界や独立の道を選び、他社でも鑑定士不足は深刻なようです。
不動産鑑定部門を持つ総合不動産会社では、鑑定士資格をもっているからといって、鑑定部に所属する人はむしろ少数で、多くは知識を活かし別の部門で働いているそうです。
鑑定部門にしばりつけると、転職していなくなってしまうという事情もあるようです。

鑑定専業の会社では、総合不動産会社のように他部門に移れるような事務所はまれなので、社員を失ってしまうことになります。

鑑定専業でいい人もいるでしょうが、そうでない意欲的な人をとどめておくには、会社が変わるしかありません。企業評価やフィジビリティースタディなど、まずは今の業務の周辺領域から広げていけばできないことはありません。

私は、新しい会社ではM&Aや出資にかかわる審査業務があるため、嫌でも新領域の勉強をしなければなりません。不動産鑑定だけでは自分の給与を賄うことができないのです。大変なだけ鑑定だけやっているよりもやりがいや報酬は業務内容相応になります。

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Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset (Wiley Finance)

Investment Valuation: Tools and Techniques for Determining the Value of Any Asset (Wiley Finance)

  • 作者: Aswath Damodaran
  • 出版社/メーカー: Wiley
  • 発売日: 2012/04/17
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2019年7月 6日 (土)

不動産鑑定士の転職先

今週も引き続き引き継ぎのため顧客回りをしつつ、最後の評価書に取り組みました。
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そんな中、私の転職の話もあり修習同期が飲みに誘ってくれました。
誘ってくれた本人も修習のため鑑定事務所に転職し、鑑定士修了考査合格間もなく不動産投資会社に転職していました。
転職後は評価書を発注して確認することはあっても評価書を書くことはありません。私も同じように評価書を見るものの全く書かない立場になるので、いろいろ聞いてみました。

まずは、仕事のやりがいですが、鑑定事務所時代には修習生であったこともあり、マシーンのように事例を作ったり付属資料を作ったりしていただけだったため、実際に投資判断をして、出資者を募るという仕事は非常に充実しているようです。
この投資判断をするところで、鑑定事務所での経験は大きく役立っているようです。

次にワークライフバランスですが、仕事量は同じか、それ以下で収入が大きく伸びたので、かなり改善されたそうです。仕事のプレッシャーでストレスは増えても、それを解消するための収入があれば問題ないそうです。

私の修習同期仲間も、鑑定事務所から既に監査法人系コンサル、アセットマネジメント会社、鑑定士として独立など、すでに半数が転職してしまいました。

逆に既に不動産会社等事業会社に勤務する仲間は、ほとんど転職することはなく、そのまま仕事を継続しています。

鑑定事務所もコンサルティング等やりがいのある仕事を増やすとともに、収入を上げていかないとなかなか事業継続自体が難しいと思います。

そのためにも、事例作成や付属資料作成等の業務はシステム化し、人間らしい仕事に特化することが必要かもしれません。

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2019年版 不動産コンサル過去問題集

2019年版 不動産コンサル過去問題集

  • 作者: 住宅新報出版
  • 出版社/メーカー: 住宅新報出版
  • 発売日: 2019/02/16
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2019年6月29日 (土)

不動産鑑定士の転職活動

来月末で今の事務所を退職することになり、今週は引き継ぎのため、顧客訪問の多い週でした。
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2014年の鑑定士試験合格後すぐに今の会社に移り、今まで約4年半にわたって勤務してきましたので、国内外の鑑定実務は一通り経験し、次のステップに向けて、今の鑑定業界にとどまるか、離れるか、いろいろ検討しましたが、鑑定業界を離れ、不動産事業会社に戻ることとしました。
鑑定業界も突き詰めれば大変奥の深い仕事であることは確かですが、私のキャリアのうち20年以上は不動産売買の実務です。
定年まで鑑定業界にいても、なかなか30歳代で鑑定士になった方たちには追い付きません。

また、私の性格として、成功報酬的なものがないとモチベーションがあまり上がらないということもあります。

転職活動は、50歳代手前ということもあり、かなり苦戦すると思われましたが、いいエージェントとの出会いがあり、私の希望する以上の条件で、およそ2か月間で内定をいただくことができました。

企業規模、収入ともに鑑定事務所に転職する前の不動産会社よりもかなり好条件だったので、4年半鑑定業界で働いたキャリアも評価されたものだと思います。

私の長年の目標であった国際的な鑑定士になるという目標は、今時点でもかなり達成されてきたとは思いますが、まだまだ足りないところはありますので、引き続きMAI資格の勉強と証券化マスターの勉強は続けたいと思います。

新しい会社では、不動産事業だけではなくM&Aに伴うデューデリジェンスの仕事もあるようなので、今後は不動産評価に加えて企業評価の分野でも学んでいきたいと思います。

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2019年6月22日 (土)

老舗ホテルの評価

今週は、久しぶりに関西に老舗ホテルの実査に行って来ました。
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関西には大学時代の仲のいい友人がいて、以前はよく遊びに行ったのですが、北海道に転勤になってしまったので、最近はご無沙汰していました。
そんな中、別の仲のいい大学時代の友人が4月から大阪転勤になったので、出張のついでに会いに行って来ました。
彼は大手不動産仲介会社の法人仲介営業を経て今は売買契約書や重要事項説明書の審査をしています。
私も不動産会社を辞めなければ同じような仕事をしていたかと思うと気になってしまいます。
幸い仕事は上手くいっているようで安心しました。
私は、もう50歳も間近だというのに何万平米もあるホテルの敷地を行ったり来たり、敷地外駐車場や社員寮もあるので、そちらも実査して何と実査に3時間もかかってしまいました。
翌日は、役所調査に行って増改築を含めて建築概要書を15枚も取りました。
役所の人も流石にいい顔はせずに10枚取ったら次の人に譲ってくれと言われ、1物件で2度も列に並んで1時間もかかってしまいました。
その後も道路範囲の確認や保安林の調査などもあり、何と4時間も役所調査にかかってしまいました。
朝一から鑑定士協会に取引事例も取りに行き1時間も費やしていますので、ほぼ半日調査にかかっています。
時間があれば旧知の不動産業者でも回ろうかと思っていましたが、残念ながらかないませんでした。

それでも役所の人の対応が非常に親身で気持ち良く調査が出来ました。

やっぱり新しいビジネスホテルとは手間が全く違うと実感する出張となりました。

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ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

ホテル・商業施設・物流施設の鑑定評価

  • 作者: 村木信爾
  • 出版社/メーカー: 住宅新報社
  • 発売日: 2011/05/06
  • メディア: 単行本(ソフトカバー)

2019年6月15日 (土)

プライベートでの海外

今週は、来週の関西出張に向けて、事前の準備をしっかり行いました。
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事務所にこもって仕事をしていると、何と初めてフランスから電話がかかってきました。
英語の発音が変なので、最初いたずら電話かと思いましたが、フランス語なまりの英語で、話しているうちにフランス人の英語はこんなんだったと思い出しました。
RICSに登録されいる私のプロフィールを見て電話してきたとのことです。8万円近い会費を払っているのに名刺の肥やし以外に価値がないと思っていたらそれなりの価値があるようです。
この依頼も国内不動産の評価で、しばらく海外出張がなさそうなので、年に一度必ず行くことにしているプライベートでの海外旅行の予定を入れました。
私の給料ではお盆時期は無理なので、7月にシンガポールに行くことにしました。

シンガポールは、アジア経済の中心にもかかわらず今まで仕事で行く機会がなかったので、プライベートで行くことにしました。
現地にはSNSの知り合いは何人もいますが、実際に会ったことのある友達はいないので、今回実際に何人かに会って、本当の友達になろうかと思います。

シンガポールは本当にホテル代が高く、ホテルの予約には苦労しました。
いつも行くバンコクのホテル代がいかにリーズナブルかが実感できます。


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D20 地球の歩き方 シンガポール 2019~2020

D20 地球の歩き方 シンガポール 2019~2020

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: ダイヤモンド・ビッグ社
  • 発売日: 2018/12/20
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2019年6月 8日 (土)

M&A関連の鑑定評価

今週は、M&A関連の鑑定評価の依頼が立て続けにあり、対象不動産の確定だけで一週間が終わってしまいました。
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M&A関連の評価依頼では、多くの場合、何ページにも及ぶ固定資産税課税明細か固定資産の一覧が送られてくるだけで、一体どこからどこまでが1つの対象不動産かわからないケースが多くあります。
今回も膨大な量の不動産の評価依頼をいただき、大変ありがたい一方、見積もりを作成するにも対象不動産を確定しなければならず大変手間がかかります。

特に企業保有の不動産は、同じような住所に多くの不動産が集中するため、一体どんな不動産が何件あって、手法はどんなものを適用すべきかは、課税明細を読み込んで、しっかり対象不動産を確定しないと始まりません。

都市部のようにブルーマップが整備された地域は、比較的楽なのですが、今回は地方の山間部も多く、わざわざ公図や建物図面を取得して場所を確定する作業があり大変時間を要しました。

こんなに頑張って対象を確定しても、確定の大変な山間部の不動産ほど評価見込み額が低すぎて評価見送りになることも多く、依頼受付時の仕切りが作業の効率性を大きく左右します。

山間部の案件は、いずれも宿泊施設でしたので、実査時に温泉に入れそうなことだけがせめてもの救いです。

6月は国内中心の出張になりそうです。

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最新版 M&A実務のすべて

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  • 作者: 北地達明
  • 出版社/メーカー: 日本実業出版社
  • 発売日: 2019/01/18
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2019年6月 1日 (土)

超高級マンションの鑑定評価

今週は、久しぶりにマンション1戸の評価を行いました。
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通常のマンションでは、わざわざ鑑定を取るまでもない場合が殆どですが、今回は1億円をはるかに超えるマンションで、特殊な間取りのため評価の依頼が来ました。

エリアは港区で私が仲介時代くまなくチラシ撒きをして毎日のように歩いた地域でしたので、大変懐かしく思えました。

相場がある程度ある一般的なマンションでは原価法を採用することはないですが、今回は相場があってないようなものなので、原価法の採用し、いったん一棟のマンションの価格を出して、位置別、階層別構成比率による配分を行って積算価格を求めました。

築年数が比較的古いマンションであったので、比準価格と積算価格がおおむね一致しました。

築浅物件では積算価格よりも比準価格が高くなることが多いですが、今回はその逆でした。

築古になると最有効使用から乖離し、土地の価値を十分発揮できず、その分が減価になると思いますが、それを将来の取り壊し費用の現在価値分相当を一体減価するという考えもありますが、マンションの場合、所有者の合意形成等が大変で建替えが困難な場合が多いので取り壊し費用+アルファを一体減価すべきかと思われますが、妥当な金額の把握が難しいので積算価格は参考に留めました。

久しぶりにマンションを評価すると思い出すことも多く、大変懐かしい気持ちになりました。

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都心に住む by suumo(バイ スーモ)2019年6月号

都心に住む by suumo(バイ スーモ)2019年6月号

  • 作者:
  • 出版社/メーカー: リクルート
  • 発売日: 2019/04/26
  • メディア: 雑誌

«外国人鑑定士と東日本大震災の地価への影響調査

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